Добросовестный Паокупатель Земельных Участков Споры

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила ст. 301-302 ГК РФ. При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения (ст. 301-302 ГК РФ) или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (ст. 167-168 ГК РФ), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167-168 ГК РФ должно быть отказано.

• факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
• возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
• знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Кто является добросовестным приобретателем? Как и какими средствами доказать, что имеешь право на защиту

Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).

В настоящее время, при совершении крупных сделок, особенно сделок с недвижимостью, покупатели, как правило, очень осторожны, пользуются квалифицированной помощью риэлторов или юристов, которые помогают собрать необходимый пакет документов для регистрации сделки.

Постановления Пленума ВАС РФ

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Верховный суд разъяснил, как разрешать земельные споры

При этом, подчеркнул Верховный суд, сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимость или обременении права на нее не означает, что с момента внесении записи в ЕГРП «лицо знало или должно было знать о нарушении права».

Все сведения о дачном участке в ЕГРП и Госкадастре областной суд велел удалить. Дачник с таким решением не согласился и дошел до Верховного суда. Там дело проверили и заявили, что ошибка в решении спора есть, и ее допустила апелляция.

Защита прав добросовестного приобретателя

Собственники-истцы в судах активно доказывают то обстоятельство, что спорный земельный участок выбыл из владения истца против его воли, в связи с чем суды удовлетворяют исковые требования независимо от того, что на стороне ответчика выступает добросовестный приобретатель.

Под добросовестностью приобретателей в данном контексте следует понимать отсутствие осведомленности покупателя о нарушении прав третьих лиц. То есть, приобретая земельный участок, покупатель не знал и не мог знать о том, что сделка совершается лицом, не имеющим права на продажу.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Как истребовали земельные участки от добросовестных приобретателей в городе Сочи

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество и не знало, что другая сторона по сделке не имела право его отчуждать. Соответственно, если лицо знало, что продавец не имел право отчуждать имущество, то приобретатель будет недобросовестным.

Никто не застрахован от любых жизненных ситуаций. Такой случай, который произошел в городе Сочи может еще не раз повториться. Ведь приобретатели имущества действовали добросовестно, являлись добросовестными собственниками (как они думали), и не предполагали, что им придется судиться за свои участки. В течение всего периода, пока шло следствие и судебные процессы в городе Сочи, никаких обременений, арестов на земельные участки никто не налагал. Некоторые люди даже приобретали земельные участки в момент следственных действий.

Добросовестный приобретатель: судебная практика

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований. Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель

«Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей…» за 01.10.2014 также указывает, что приобретатель не может признаваться законным, если он:

Есть и более сложные правоотношения. К примеру, юридическое или физическое лицо покупает земельный участок у местных органов А., а потом оказывается, что имущество стоит на балансе учреждения/органа Б. Для совершения сделки необходимо было получить его согласие/разрешение.

Истребование земельных участков у добросовестных покупателей

Год назад мы приобрели земельный участок в пригороде Курска, а именно в селе Клюква, Клюквинского сельсовета, Курской области и построили жилой дом, правда на данный момент строительство не завершено, но все же здание стоит на участке.

Три дня назад мы и еще, нам известно пока 7, наших соседей получаем извещения из суда. Прилагаю на первом фото. Более, чем у половины задействованных в разбирательстве соседей стоят дома, пусть еще и не завершенные, но в них уже вложено минимум 2 миллиона рублей, а у некоторых и поболее 5 миллионов, при этом у каждого из нынешних собственников участков имеется надлежащим образом оформленные бумаги, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешением на строительство, техническим паспортом зданий и многим другим, что прошло проверку юстиции. Исходя из представленных документов в судебном извещении имеется четыре постановления о возбуждении уголовных дел и принятии их к производству от 11 февраля 2018 года по вопросу незаконности получения права собственности на наши участки их первыми владельцами. И из извещения: «установлено, что некие неустановленные лица, незаконно без ведома и согласия К.Сергея Алексеевича, Б.Веры Евгеньевны, Б. Алексея Никитовича, К.Тамары Николаевны было зарегестрировано право собственности на земельные участки, владельцами которых нынче являемся» мы с соседями. Из представленных в изъяснении копий документов и актов купли-продаж мы — нынешние владельцы земельных участков — являемся их четвертыми. владельцами, первыми же, кто получил право собственности на земельные участки указаны граждане РФ К.С.А., Б.В.Е., Б.А.Н., К.Т.Н., которые спустя несколько месяцев после получения права собственности на землю перепродали их другим людям и так по-цепочке. Все эти процессы купли-продажи на все участки ЧЕТЫРЕ РАЗА по минимум ВОСЬМИ земельным участкам ПРОХОДИЛИ через ЮСТИЦИЮ. И никто за это время не заметил, что когда-то это были незаконно оформленные земли, а именно — подделаны печать и подпись руководящего лица, а также записи в домохозяйственной книге, которая, как оказалось в 2018 году, за тот отрезок времени и вовсе не существовала, не велась, приложение на втором фото. Примечательно еще и то, что предыдущие процессы купли-продажи земли все три раза проводились в одно и то же время: день.месяц.год. все совпадает и только мы, последние хозяева приобретали эту землю кто-когда в период с 9.11.2015 по 15.01.2018 года. Также нам представлены объяснительные ПЕРВЫХ собственников земли, а именно: К.Сергея Алексеевича, Б.Веры Евгеньевны, Б. Алексея Никитовича, К.Тамары Николаевны, все четыре документа абсолютно идентичны. Они утверждают что кто-то воспользовался их персональными данными, а сами они никогда не были владельцами данных земель и вообще не знают где находится этот поселок. Далее представлены все копии актов купли-продаж вплоть до нас, нынешних владельцев земли. Потом прикреплены документы из которых ясно, что все четверо в один и тот же день продали все свои участки одной и той же личности, а именно К.Ольге Михайловне, последняя сделала доверенность на К.Александра Викторовича, к слову: проживающего и ныне в Клюкве на соседней улице. А К. Александр Викторович продал от имени К. Ольги Михайловны в один и тот же день Г. Наталье Валентиновне. А все мы купили в разные дни и в разные годы землю у Г. Натальи Валентиновны. Исходя из представленной информации мы являемся добросовестными приобретателями, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, поскольку мы не знали и не могли знать о том, что кто-то из продавцов не являлся законным собственником этих земельных участков. Самостоятельно ознакомившись с представленной в извещении информацией у нас, как у честных граждан живущих по законам Российской Федерации, сложилось впечатление, что правоохранительные органы мало заинтересованы в поиске истинных мошенников, в делах подшитых к письму встречаются такие очевидно грубые ошибки, как изменения/несоответствие отчества у первоначальных собственников земельных участков с Никитович на Николаевич (прилагаю в фото); также, например, представлены паспортные данные такого вида «паспорт гражданина РФ выдан 11.11.1111 г.». Один из первых владельцев земли на данный момент является сотрудником УМВД Курской области, при этом в своем объяснении помощнику прокурора, будучи предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, пишет, что понятия не имеет где находится Клюквинский сельсовет в Курской области! Каковы шансы на то, что не тронут наши дома и не анулируют право собственности на землю, которую мы законно купили и знать не могли о том, что кто-то когда-то провернул какие-то махинации с ней? Благодарю заранее за ответы.

Наша Победа! Администрации города Сочи суд отказал в истребовании земельного участка! Адвокат по земельным делам добился признания гражданина добросовестным приобретателем земли

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
Председательствующего Палянчук Т.А.
судей: Роговой С.В., Башинского Д.А.
по докладу судьи Роговой С.В.
при секретаре Красулиной О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации г. Сочи по доверенности Ч. на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 мая 2018 года (дело № 2-968/18).
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Сочи обратилась в суд с исковым заявлением к Савину Ю.А. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что постановлением Хостинского районного суда г. Сочи от 17 января 2018 года уголовное дело в отношении гражданина Тимошенко С.И. в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, прекращено в связи со смертью подсудимого. Данным постановлением установлено, что Тимошенко С.И., совершил ряд мошеннических действий, в том числе, незаконно приобрел право собственности на земельный участок, расположенный в садоводческом товариществе «Бобринка» в Хостинском районе г.Сочи, на имя своей родственницы Тимошенко Л.Н. 16 ноября 2016 года Тимошенко С.И., действуя по доверенности, продал данный земельный участок Саблиной Я.Ю., которая, в свою очередь, 26 декабря 2017 года произвела отчуждение земельного участка в пользу С.Ю.А., ответчика по делу.
Администрация г.Сочи просила суд истребовать в собственность органа муниципальной власти указанный земельный участок у С. Ю.А. и аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении у него права собственности на земельный участок, поскольку он выбыл из собственности администрации помимо ее воли.
С. Ю.А. в лице своего представителя Абидоняна Арутюна Андрониковича не согласился с иском администрации г.Сочи, заявил иск о признании его добросовестным приобретателем.
В обоснование встречных исковых требований адвокат Абидонян Арутюн Андроникович указал, что его доверитель С.Ю.А. является добросовестным приобретателем, спорный земельный участок у него не может быть истребован. В установленном порядке он, разработав проектную документацию, обратился в администрацию района с тем, чтобы ему выдали разрешение на строительство дома. Ему в этом отказано с указанием того, что для строительства жилого дома на садовом участке выдача разрешения не требуется. Однако, главный архитектор района утвердил проектную
документацию на дом. В настоящее время, как указывает представитель истца, на участке возведено жилое строение и право на него за ответчиком зарегистрировано. Также указано на то, что ответчик в ходе разрешения настоящего спора согласился приобрести у администрации данный участок за плату в соответствии с Земельным кодексом РФ.
В судебном заседании представитель администрации г. Сочи по доверенности Ч. М.М. поддержала исковые требования об истребовании земельного участка, просила суд их удовлетворить. Полагала, что в данном случае имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Представитель С.Ю.А. по доверенности Абидонян Арутюн Андроникович в судебном заседании не согласилась с иском администрации г.Сочи, просил суд отказать в их удовлетворении. Поддержала встречный иск о признании С. Ю.А. добросовестным приобретателем.
Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 08 мая 2018 года требования предъявленные адвокатом Абидонян Арутюном Андрониковичем, выступающим в качестве представителя С. Ю.А., С.Ю.А. признан добросовестным приобретателем земельного участка номер…, площадью 500 кв.м, расположенного в садоводческом товариществе «Бобринка» в Хостинском районе г. Сочи, имеющего кадастровый номер…
Администрации г.Сочи в удовлетворении иска к С. Ю.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель администрации г.Сочи по доверенности Ч. М.М. просит решение Хостинского районного суда г.Сочи от 08 мая 2018 года отменить, иск администрации г.Сочи удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указала, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования материалов дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, об уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, постановлением Хостинского районного суда г.Сочи от 17 января 2018 года Тимошенко С.И. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Уголовное дело в отношении Тимошенко С.И. прекращено в связи с его смертью, наступившей 31 августа 2017 года. Данное постановление суда вступило в законную силу.
Из указанного постановления следует, что в результате преступных действий Тимошенко С.И., действуя с целью хищения земельного участка номер…, площадью 500 кв.м, расположенный в садоводческом товариществе «Бобринка» в Хостинском районе г. Сочи, путем мошенничества, первоначально, используя поддельные документы, оформил право собственности на спорный земельный участок за своей родственницей Тимошенко Л.Н.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что, Тимошенко Л.Н. 16 ноября 2016 года, уже действуя как собственник земельного участка, продала его Саблиной Я.Ю., что подтверждается сведениями в указанном выше постановлении.
26 декабря 2016 года Саблина Я.Ю. продала указанный земельный участок настоящему ответчику по делу – С. Ю.А., чьи интересы представляет адвокат Абидонян Арутюн Андроникович.
Переход права собственности на указанный земельный участок и возникновение права собственности на него за ответчиком по делу подтверждается Выпиской
из Единого государственного реестра недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел государственную кадастровую регистрацию.
При этом, постановка земельного участка на государственный кадастровый учет проводилась и проводиться государственными органами, которые в силу требований законодательства, при постановке земельных участков на кадастровый учет обязаны проверять и проверяют в том числе, правомерность выделения земельных участков, отсутствие споров по выделенным земельным участкам, наличие либо отсутствие обременения, возможность наложения земельных участков один на другой, точное место расположения земельного участка, его прежних правообладателей, и исторический путь перехода земельного участка от одного к другому правообладателю.
Из материалов дела следует, что право собственности Тимошенко Л.Н. и Саблиной Я.Ю. на спорный земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно: 31 июля 2008 года и 16 ноября 2016 года, о чем были сделаны соответствующие записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Вышеуказанные договоры купли-продажи земельного участка после сдачи для получения свидетельства о государственной регистрации прошли правовую экспертизу в органах Россреестра.
Анализируя установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно указал, что факт изготовления подложного свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, которым воспользовался Тимошенко С.И., мог быть установлен как на стадии постановки земельного участка на кадастровый учет, так и на стадии решения вопросов о регистрации права собственности на земельный участок как за Тимошенко Л.Н., так в последующем как за Саблиной Я.Ю., так и за С.Ю.А.
В ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему не собственнику о возврате ему вещи.
Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются: наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения; выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого земельного участка, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.
Возмездность приобретения имущества подлежит доказыванию ответчиком. Кроме того, ответчик — добросовестный приобретатель — вправе предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 Пленума).
Представитель С. Ю.А. адвокат Абидонян Арутюн Андроникович в судебном заседании пояснил, что перед заключением сделки купли-продажи земельного участка С. Ю.А. предпринял все меры к проверке законности оформления прав на приобретаемый земельный участок, наличии у него каких-либо обременении или ограничений. Он обращался в правление СТ «Бобринка», где ознакомился со списками членов садоводческого товарищества из которых установил, что Саблина Я.Ю. действительно состоит в указанном товариществе и ей принадлежит земельный участок №….
Кроме того, он ознакомился с планом проектных границ земельного участка убедился, что участок находится в границах товарищества «Бобринка».
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что С. Ю.А. проявил должную осмотрительность при совершении сделки и принял все разумные меры для проверки законности оформления прав на приобретаемый земельный участок, наличии каких-либо иных обременении или ограничений.
Обстоятельств, позволяющих усомниться в законности правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов Продавца на момент заключения и исполнения сделки не имелось, сделка соответствовала всем признакам действительной сделки.
Указанное свидетельствует о том, что при совершении сделки купли- продажи Савин Ю.А. не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества Саблиной Я.Ю., а так же принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на отчуждение земельного участка.
Более того, как правильно отметил суд первой инстанции, С. Ю.А. в декабре 2016 года не знал и не мог знать о неправомерных действиях Тимошенко С.И., который совершил незаконные действия в отношении данного земельного участка еще в 2008 году.
Доказательств обратного администрацией г.Сочи не представлено.
Таким образом, исходя из совокупности установленного, судебная коллегия приходит к выводу, что С.Ю.А. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.
На основании абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
О наличии воли на выбытие спорного земельного участка из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на постановку земельного участка на кадастровый учет, проведение межевания и согласование границ земельного участка, отказ в выдаче разрешения на строительство и рекомендация руководствоваться правилами схемы застройки садоводческого товарищества, а также ПЗЗ на территории г-к Сочи, утверждение проектной документации садового жилого дома на правомерном земельном участке №… в с/т «Бобринка».
Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции на предмет того, что уполномоченные собственником органы имели возможность провести проверку представленных документов для заключения указанных выше договоров купли-продажи и выполнения вышеназванных действий, однако не проявили должной осмотрительности.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке С.Ю.А. возведен жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, проект которого был в установленном порядке утвержден главным архитектором Хостинского района г.Сочи. Спорный земельный участок необходим для его эксплуатации
Таким образом, суд первой инстанции верно пришел к выводу об удовлетворении требований С. Ю.А. о признании его добросовестным приобретателем спорного земельного участка, в связи с чем, удовлетворив иск С. Ю.А. правильно отказал, администрации г.Сочи в его истребования из чужого незаконного владения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок подлежит истребовать у С. Ю.М. не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, администрация г.Сочи не опровергла доводы Савина Ю.А. о его добросовестности, не доказала, что при совершении сделки он должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Кроме того, администрацией г.Сочи пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, на пропуск которого ссылалась представитель С. Ю.А. адвокат Абидонян Арутюн Андроникович в суде первой инстанции, что является самостоятельным основанием к отказу в истребовании земельного участка.
К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела, например, со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).
Материалами дела подтверждается согласование администрацией г. Сочи границ спорного земельного участка в 2008 году, после чего сведения о нем были внесены в ЕГРН.
В связи с этим, дата вынесения того или иного постановления прокуратурой, органами следствия и т.д., для определения начала течения срока исковой давности само по себе правового значения не имеет.
Иные доводы апелляционной жалобы не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела, не опровергают выводов суда первой инстанции, получили должную оценку в ходе рассмотрения дела.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 08 мая 2018г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя администрации города Сочи по доверенности Чемазоковой М.М. – без удовлетворения.

(прим. автора): К сожалению многие граждане являющиеся добросовестными приобретателями земельных участков и другого имущества на территории города Сочи не всегда своевременно обращаются за квалифицированной юридической помощью адвоката, что может повлечь негативные последствия в судебных спорах с администрацией города Сочи по земельно-имущественным спорам.

Решение суда о признании добросовестным приобретателем

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего К*** С.В.,
при секретаре Д*** С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования города Анапа о признании добросовестным приобретателем,

Исковое заявление Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.
Признать Ш*** Т*** Я*** добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, д. 6/Г.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение десяти дней.

О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя

В последние годы земельный участок продолжает оставаться привлекательным инвестиционным объектом, поэтому неудивительно, что сделки с земельными участками привлекают мошенников не меньше, чем сделки с домами и квартирами.

Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем чтобы быть уверенным, что при проведении кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, чтобы убедится в отсутствии каких-либо споров с соседями о границах участка, поскольку подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается довольно часто.

Добросовестный приобретатель защищен не всегда

Каково же было удивление покупателя, когда прокуратура области обратилась в суд с требованием признать договор купли-продажи незаконным и применить к нему последствия недействительной сделки. Прокурор посчитал, что муниципалитет не мог нарезать и продать землю, поскольку не являлся ее собственником — земля федеральная. Суд прислушался и признал договор купли-продажи незаконным на основании ст. 168 ГК РФ, но отказал в применении последствий недействительности по следующим основаниям. Если имущество приобретено по возмездному договору у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник может обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, которое приобрело это имущество (виндикация). Если же собственник обратился с требованием признать договор купли-продажи недействительным и суд установит, что покупатель — добросовестный приобретатель, на основании ст. 167 ГК РФ суд должен отказать (постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П). Общество не имело возможности проверить наличие обременений и не знало о том, что администрация не вправе распоряжаться спорным земельным участком, то есть являлось добросовестным приобретателем. А прокурору право на виндикацию ст. 52 АПК РФ не предоставлено. И хотя договор был признан недействительным, земля осталась у общества.

Администрация области решила включить земельный участок лесного фонда, находящийся в собственности Российской Федерации, в границы населенного пункта, имея такие полномочия (ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Категория земельного участка была изменена на «земли поселений». После этого департамент предпринимательства области передал названный участок муниципальному образованию.

Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным

В обзоре рассматриваются правовые случаи, когда собственник вправе истребовать недвижимость из чужого владения, в том числе от добросовестного приобретателя, течение срока исковой давности по искам об истребовании жилых помещений и другие вопросы.

О добросовестности приобретателя может также свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.