Двойная Продажа Квартиры Судебная Практика

Пресса о ВАС РФ

Смысл подобной судебной практики заключается в том, чтобы защитить добросовестного приобретателя. Защита возможна, когда приобретатель добросовестный, т.е. при покупке имущества все проверил, не знал и не мог при изучении документов знать о том, что квартира «нечистая». Однако одной добросовестности недостаточно, нужно наличие второго обстоятельства.

Апелляционная инстанция посчитала, что договор соинвестирования, оформленный за четыре года додоговора долевого участия, не соответствует закону 214-ФЗ, следовательно, преимущество в получении жилья имеет покупатель, зарегистрировавший договор в Росреестре.

Двойная продажа квартир в новостройке

ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” запрещает привлечение в долевое строительство средств граждан не на основании договора долевого участия в строительстве. Однако в том же законе есть оговорка, что он не распространяется на инвестиционные отношения, осуществляемые в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Также в законе содержится положение, согласно которому заключенный не в соответствии с ФЗ №214 между застройщиком и дольщиком договор может быть признан судом недействительным только по иску самого дольщика.

Схемы могут иметь разные варианты. На практике часто бывает, что когда застройщик не может окончить строительство, объект передается другому застройщику вместе с правами реализовывать оставшиеся квартиры. Новый застройщик заключает с гражданами договоры долевого участия, они регистрируются. После чего появляется юридическое лицо, заключившие с прежним застройщиком договор уступки или инвестиционный договор на указанные квартиры, и начинает оспаривать права нового застройщика на заключение договора долевого участия и, соответственно, право на квартиру дольщика, заключившего договор долевого участия.

Двойная продажа квартиры, или Как избежать мошеннических сделок

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов. Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день. Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

Преимущественное право на недвижимость при двойной продаже

Раньше других зарегистрировать договор
Независимо от того, какие договоры заключили пострадавшие покупатели, преимущественное право на получение объекта недвижимости имеет лицо, первым подписавшее и оплатившее договор. Если оформляется договор долевого участия, преимущественное право получает лицо, первым зарегистрировавшее его в Росреестре. Все остальные участники сделки могут обратиться в суд лишь за компенсацией понесенных убытков. Это положение относится к первичному рынку недвижимости. В отношении вторичного рынка ситуация аналогичная. Кто первым провел государственную регистрацию купли-продажи в Росреестре, тот и обладает преимущественным правом на владение объектом недвижимости.

Смысл подобной судебной практики заключается в том, чтобы защитить добросовестного приобретателя. Защита возможна, когда приобретатель добросовестный, т.е. при покупке имущества все проверил, не знал и не мог при изучении документов знать о том, что квартира «нечистая». Однако одной добросовестности недостаточно, нужно наличие второго обстоятельства.

Как избежать — двойных продаж — на рынке жилья

«Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, однако она возможна только при нарушении сложившихся схем проведения сделок с недвижимостью, уверяют риелторы. Как рассказывает юрист агентства Great Reality Татьяна Пикунова, основой безопасности сделок купли-продажи на вторичном рынке является то, что продавец получает деньги только после прохождения государственной регистрации, то есть когда покупатель уже стал собственником объекта. Расчеты между сторонами осуществляются в таком случае через банковскую ячейку или через банковский депозит. «Кроме того, при совершении сделки купли-продажи покупатель имеет возможность, в том числе путем получения выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), получить подтверждение, что правами собственника обладает именно то лицо, которое продает ему квартиру», — напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Марина Литинецкая.

Интересное:  Как узнать есть у меня льгота на последствия чернобыльской

Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. «Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось», — объясняет Т.Пикунова из Great Reality.

Двойные продажи квартир

  • он является ответственным и тщательно проверил все документы при заключении контракта со строительной фирмой;
  • он не знал о существовании еще одного претендента на право владения жилым объектом;
  • первый дольщик бездействовал и ничего не предпринимал, чтобы защитить свои права.

Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).

Двойные продажи квартир

  1. Второй покупатель квартиры при двойной продаже добросовестный
  2. При покупке квартиры у застройщика от все проверил
  3. Он не знал и не мог знать при покупке квартиры о наличии первого покупателя
  4. Первый покупатель бездействовал- то есть не принимал никаких мер по защите своей квартиры

Таки образом, первый добросовестный покупатель теперь обязан пристально следить за законно купленной квартирой в новостройке, опасаясь, что квартиру у него отберут.

Президиум ВАС России в письме от 13 ноября 2008 № 126 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения” поясняет, что бездействие обманутого владельца имущества не порождает право на изъятие его недвижимости из собственности добросовестного приобретателя.

Двойная продажа

Верховный суд (ВС) предоставил дополнительный инструмент защиты своих интересов дольщикам, которые приобрели квартиру после цепочки перепродаж. Они могут взыскать убытки напрямую с застройщика, если выяснится, что тот ранее продал ту же квартиру другому покупателю. В определении, опубликованном в прошлую пятницу, ВС рассматривает эту ситуацию как умышленное причинение вреда имуществу второго покупателя, который квартиру так и не получил. Причем отвечать перед ним должен не только сам застройщик, но все участники цепочки, которые действовали согласованно с ним.

Тройка судей ВС в составе Дениса Капкаева, Ивана Разумова и Сергея Самуйлова такое решение признала неверным. Она допустила прямой иск к застройщику об убытках. Для этого судьям пришлось признать, что застройщик, допустивший двойную продажу, причинил вред имуществу конечного покупателя. Иными словами, ответственность застройщика в такой ситуации была оценена как деликтная.

Двойные продажи квартир

Добавлено немного позже:
утверждение- кто первый зарегил ДДУ, тот якобы и застолбил права! насколько оно законодательно обосновано и как быть если предположить, что застройщик в один день продал квартиру нескольким покупателям, это что же получается покупателям ноги в руки и быстрым лосем в ФРС бежать, по пути отбиваясь от конкурентов?
Есть конечно вариант — судиться с застройщиком и возвращать с него инвестиции, но у застройщика на данный момент ни лопаты, ни мешка цемента и помещения все проданы.
В моем случае договоры заключены не в один день, а с разницей почти в год, т.е. я раньше приобрел и в роде бы, не мне нужно беспокоиться, не я же купил уже проданный товар, но здесь есть несколько «НО», у меня договор не ДДУ, а инвест, т.е. я не могу его зарегить в ФРС, а вторые покупатели, почуствовав неладное, быстро свои зарегили, причем в декабре 2008 года, спустя несколько лет после заключения своих ДДУ.

Интересное:  Как оплатить штраф в сбербанке гибдд

Новостроящийся дом, ещё не сдан.
Застройщик — повторно прдавал кв-ры, на него заведено уг. дело. Новый директор фирмы-застройщика подписал со 2-ым покупателем моей кв-ры допсоглашение, по которому этот второй покупатель не претендует на кв-ру, а фирма-застройщик возвращает ему (этому 2-ому покупателю) деньги.
Я — 1-ый дольщик (+есть решение суда об обязании Застройщ. достроить дом и передать нам кв-ру по Акту).

Квартира продана без участия собственника судебная практика

Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно. История из жизни: неприкрытое мошенничество и явные ошибки покупателей Ситуация, которую мы рассмотрим, действительно имела место.

Двойная продажа — спорное явление Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников.

Возврат задатка при покупке квартиры судебная практика

В последнее время участились случаи, когда агентства недвижимости стали предлагать новую форму обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи — включение в такой договор упоминания о переданных денежных средствах в обеспечение сделки не как задатка, а как аванса, но с ответственностью в виде неустойки для стороны, которая откажется исполнить заключенный договор. Однако и в этом случае нет никаких гарантий, что нарушитель по сделке выплатит вам эту неустойку. Ведь суд может по ходатайству ответчика очень существенно уменьшить размер такой неустойки до смешных пределов.

А теперь представим, в какой ситуации оказывается человек, продавший свое жилье, как правило, по цене, которая, в совокупности с накопленными средствами для улучшения жилищных условий, являются «потолком» для покупки нового объекта. Такой человек вновь вынужден искать приемлемый для себя вариант жилого помещения, наблюдая, как тают его сбережения под натиском инфляции и арендуя квартиру для проживания себя и своей семьи.

Двойная Продажа Квартиры Судебная Практика

Как правило, модель поведения в данной ситуации у риэлторов и агентств уже в определённой мере разработана. Многие агентства даже предусматривают подобные страховые случаи при ситуации двойной продажи, поэтому они в этом случае вообще не страдают.

Заставить продавца через суд согласиться на 35 тысяч было не так уж и легко – он постоянно менял представителей в суде и всячески затягивал ход дела. Но параллельно он совершил ещё более низкий поступок: в отсутствие уже законной хозяйки в квартире с помощью отряда МЧС, которому для взлома квартиры было достаточно свидетельства на право собственности, что находилось на руках у продавца, он взломал замок на квартире, вынес оттуда 35 тысяч долларов и все стоящее имущество и повесил новые замки…

Интересное:  Когда появился закон что должник не имеет право прописать другого

Квартира продана без участия собственника судебная практика

Обязать к участию в такой сделке может лишь суд, и то при наличии следующих условий: доля незначительна, не может быть выделена в натуре, а собственник не проявляет интереса к пользованию общим имуществом. Например, гражданину Н. принадлежит 1/20 в праве собственности на однокомнатную квартиру, в которой он не проживает, вещей своих не хранит, за услуги ЖКХ не платит – раз так, другие совладельцы предлагают выкупить у него этот «кусок», но Н.
отказывается.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение «младших коллег» в силе. И только Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону женщины, обратив внимание, что суды первой и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального права.

Двойные продажи квартир в новостройках

Если же при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную госрегистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество получает то лицо, которое первое подписало и оплатило договор. Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось.Что касается продавца, то покупателю стоит попытаться решить это дело сначала полюбовно.
Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Двойная продажа квартир – особый манёвр продавцов недвижимости, совершаемый зачастую непроизвольно и весьма похожий на двойной обгон автомобиля на дороге, когда одну и ту же машину одновременно обгоняют две другие. Довольно часто эти махинации проделываются и умышлено, особенно с новостройками. «Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Например, квартира одновременно продаётся продавцом-собственником одному покупателю, а агентством недвижимости – другому.

Индивидуальное отопление в квартире — что говорит закон

Но нет, теплоснабжающие организации многим людям, перешедшим на индивидуальное тепло, продолжают выставлять общий счет за отопление, включая в него площадь квартиры . Знаю случаи, когда Теплосеть выдавала письменное согласие на отсоединение собственника от центральной системы, но счет продолжила выставлять. Действительно, чего бы им быть против, ведь плату можно продолжать взымать. Потому что система отопления является единой для МКД. А норматив, который позволял бы выделять плату за тепло отдельно по квартирам и общим помещениям, пока не принят.

Зап рещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов , за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения

Ссылка на основную публикацию