Как правильно сдать в аренду недвижимость

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

Интересное:  Памятник для льготников чернобыльцев

Как правильно сдать в аренду помещение

Что касается коммерческого предложения (КП), то в нём содержаться все характеристики, относящиеся к объекту. Важно, чтобы арендатор понимал, какую конкретно сумму он будет выплачивать за аренду вашего помещения (охрана, коммунальные платежи и пр.) Структура КП представлена ниже. Документы оформляются и представлены в определённом формате (*pdf).

Риелторы (брокеры). Чтобы сдать в аренду помещение, вы можете обратиться в агентство, и риелторы будут искать вам потенциальных арендаторов по своим каналам. Лучше всего обращаться в маленькие агентства, так как большие могут отложить ваше коммерческого предложение до того момента, пока не появится свободное время. А, как говорится, время – деньги. Также необходимо помнить, что обычно агентство берет плату за свои услуги (около 50% от платы за месяц).

Недвижимость Воронежа, Белгорода, Курска, Липецка, Орла и Тамбова

4. Не просто ответить на этот вопрос. Однозначно, не стоит кидаться на любого обратившегося, даже если агентство Вам его порекомендовало. Так как Вы заинтересованы сдать квартиру на долгий срок, то можете смело отказывать тем, кому она нужна на месяц-другой. Бывают случаи, когда фирма-работодатель снимает квартиру для своих работников — один из прекрасных вариантов, т. к. Вы можете быть уверены, что Ваша квартира будет востребована всегда. Будет лучше, если Вы поговорите с человеком и постараетесь узнать побольше о том, кто будет на протяжении долгого времени пользоваться Вашим имуществом. Сдавая квартиру, Вы должны быть спокойны за нее, зная что она не превратится в непригодную для жизни дыру.

5. Составляя договор аренды, необходимо указать, когда и в каком размере будет производиться оплата, а также срок аренды. Нельзя верить на слово — обязательно составьте договор и озвучьте в него пункт о том, что если оплата задерживается на две-три недели, то начисляется пени размером 0,5-1% от суммы договора. И если по прошествии месяца Вы так и не получите деньги, то квартира может считаться свободной. В случае, когда договор заключается на 2 года и более, разумно указывать цену только за первые полгода или год, т. к. цены будут расти. В договоре обычно прописывается, что после истечения этого срока размер арендной платы будет обсуждаться сторонами.

Как сдать квартиру в аренду

  • отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
  • неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
  • возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
  • возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
  • арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
  • арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).
  • Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
  • Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
  • Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
  • Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.
Интересное:  Замена документов при смене фамилии госуслуги

Как сдавать в аренду нежилое помещение

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

  1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
  2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
  3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
  4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
  5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду — все секреты

  1. Нецелевое пользование помещением. Например, арендатор указал в договоре, что помещение будет использоваться под склад, а на самом деле был открыт магазин.
  2. Повреждение имущества, то есть, возможна поломка оборудования, испорчен ремонт помещения и т.д.
  3. Отказ арендатора вносить арендную плату.

Коммерческое предложение по своей сути – это диалог с потенциальным арендатором, поэтому при его составлении нужно постараться представить себя на его месте. В результате должна получиться такая подача информации, которая точно привлекла бы и другого варианта уже искать не хотелось.

Аренда коммерческой недвижимости

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

Сдача квартиры

Если вы решили сдать квартиру, существует три самых распространенных способа ее сдачи. Первый — вы можете сдать квартиру своим знакомым. Второй — сдать квартиру через агентство. Третий — сдать квартиру своими силами. Обсудим каждый из этих трех способов. Также отметим их плюсы и минусы.

Теперь отметим общие советы для сдачи квартиры любым способом. Лучше всего, брать к себе в квартиранты семейную работающую пару. Они, скорее всего, не будут устраивать шумных сборищ в квартире. Не стоит брать к себе жильцов с домашними животными. Вам, скорее всего, не понравится, если кошка или собака порвет вам все обои, или, если соседи будут вам жаловаться на постоянный лай собаки. Не стоит оставлять в квартире ценные вещи. Они, просто-напросто, могут пропасть. Следует посмотреть паспорта тех, кому вы сдаете квартиру, а еще лучше, переписать данные. Чтобы, в случае неприятностей, вы могли обратиться в милицию.

Как правильно сдать в аренду недвижимость

6. Аренда. Как владелец, Вы вправе контролировать, как обращаются с Вашим имуществом. Главное, не создавать из этого навязчивую идею. Наиболее разумно посещать арендаторов не чаще одного раза в месяц. Арендатор не имеет права менять замки, только в случае, если произошла кража. Но и тогда с условием немедленного получения дубликатов арендодателем. Помните, что Вы — полноправный владелец квартиры, и Вы должны быть на страже своего имущества. В квартире должны жить только те люди, с которыми Вы заключили договор, и не должно быть задержек по оплате.

Интересное:  Можно ли снять машину с учета онлайн

Это достаточно серьезный вопрос, который беспокоит практически всех арендодателей. Не стоит доверять первому же попавшемуся постояльцу, даже если он пришел по рекомендации агентства недвижимости. После первого разговора можно будет решить, сдавать ли человеку жилье. Необходимо узнать как можно больше информации о потенциальном квартиросъемщике. Арендодатель имеет право поинтересоваться, где работает человек, имеет ли он вредные привычки. Это очень важная информация, которая позволит определить платежеспособность потенциального жильца.

Как правильно сдать в аренду заграничную недвижимость

Каждый год российские граждане покупают недвижимость за границей на сумму в 10-12 миллиардов долларов. Причем, эта колоссальная сумма не уменьшилась и в последние, кризисные годы. Кстати, успешная сдача заграничного дома в аренду зависит не только от престижности и элитарности того места, в котором он располагается. Сейчас на стоимость аренды влияет целый ряд факторов. Удаленность от моря (если речь идет о курортной зоне), удаленность от мегаполиса, размер дома и качество стройматериалов – все это влияет на стоимость аренды. Кроме того, стоит определиться, кому вы намерены сдать свою недвижимость. Есть места, где отдыхают исключительно студенты, есть места, где круглый год много туристов. От всего этого и будет зависеть эффективность и прибыльность процесса сдачи заграничного дома в аренду.

Для более глубокого анализа стоит привести данные о доходности сдачи заграничного дома в аренду в различных государствах мира. Наиболее выгодно сдавать недвижимость в аренду в Македонии и Украине, где уровень доходности достигает 9 процентов (то есть, сдавая заграничный дом в аренду, вы за год получите 9 процентов его стоимости). В Болгарии этот показатель составляет 4,1 процента, в Турции – 5,4 процента, в Испании – всего 3,8 процента. Как видим, колоссального дохода от сдачи дома или квартиры в аренду вы не получите.

Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду

Стоимость за квартиру может включать в себя как исключительно ваш доход либо дополнительные расходы по содержанию (коммунальные платежи и пр.). Лучшим вариантом, чтобы не допускать просрочек платежей, сторонние расходы включить непосредственно в цену аренды. Заранее определитесь, какую мебель вы оставите в пользование нанимателю, а какую лучше убрать. Составьте подробную опись имущества, лучше всего сделайте фото. Если жилец решит сделать в квартире косметический ремонт, знайте, на законодательном уровне, он не вправе требовать от вас компенсации в виде занижения стоимости аренды. Объясните жильцу, что он не может, без вашего одобрения, производить замену сантехники, газового оборудования и батарей центрального отопления. В противном варианте, если произойдет затопление соседей или другие несчастные случаи, отвечать за это будет собственник помещения.

Один из основных рисков, связанных со сдачей квартиры, это личность нанимателя. Быть полностью уверенным в том, кому вы доверяете свое жилье просто нереально, поэтому на какое-то время, придется переквалифицироваться в психолога. Последнее необходимо для правильного построения диалога, в котором вы сможете выявить потенциальную опасность, а также иметь возможность заключить более выгодный для вас договор.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Как правильно сдавать квартиру в аренду, чтобы не быть обманутым? Стоит абсолютно все моменты описать в договоре. Здесь может иметься также пункт, который касается задержки месячной оплаты. Чаще всего, если оплата задерживается на 2 недели, к сумме прибавляется штраф в размере 1%.

У владельца, который не знает, как правильно сдавать в аренду квартиру, есть два варианта. Он может заключить договор на долгосрочной основе и требовать ежемесячную плату с квартиранта или же сдавать жилье посуточно абсолютно разным людям. Оба эти способа имеют свои преимущества и недостатки. Помесячная аренда является гарантией того, что будет идти пассивный доход даже в самое кризисное время. Хозяин недвижимости подбирает ответственных жильцов, которые своевременно будут платить по счетам и ухаживать за квартирой.

Ссылка на основную публикацию