Как перевести жилое помещение в нежилое

Как перевести жилое помещение в нежилое

Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода необходимо предоставить следующие документы: · заявление о переводе помещения; · правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); · технический паспорт такого помещения; · поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; · подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
Как следует из смысла статьи, этот перечень закрытый, то есть никто не вправе требовать от вас каких-либо еще документов, кроме вышеуказанных. На практике все складывается совершенно иначе. Чиновники могут по своему усмотрению потребовать от вас еще целую кучу не предусмотренных законом бумажек, например: согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Данные требования являются незаконными и обусловлены они только желанием должностного лица получить от вас энную сумму денег.

Сотрудник уполномоченного органа не вправе отказать в приеме документов, мотивируя это отсутствием какого-либо документа либо истечения срока его действия, даже если это право предоставлено ему нормативным актом субъекта РФ, регламентирующим порядок приема документов. Это основано на том, что ст. 23 ЖК РФ предусматривает вынесение отказа не на стадии приема документов, а на стадии их рассмотрения. Соответственно, независимо от количества и качества документов, они должны быть приняты без каких-либо ограничений.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Прежде чем рассматривать вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо определиться с этими двумя понятиями.
В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса для признания помещения жилым необходимо, чтобы оно отвечало следующим требованиям:
1. Это должно быть изолированное помещение. Таким образом, доля в квартире, если она не выделена в качестве отдельной комнаты, не может рассматриваться как жилое помещение, а, следовательно, быть переведена в нежилое.
2. Это должно быть недвижимое имущество, определение которого содержится в ст. 130 Гражданского кодекса.
3. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, что означает, что оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Видами жилых помещений являются:
– жилой дом или его часть;
– квартира или ее часть;
– комната.
Что касается определения нежилого помещения, в действующем российском законодательстве оно как таковое отсутствует. Однако, исходя из содержания статей некоторых законодательных актов (Гражданский и Жилищный кодексы, закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр.) можно сделать вывод о том, что нежилое помещение также должно отвечать двум первым признакам, указанным в отношении жилого помещения. Другими словами, оно должно являться недвижимым имуществом, и представлять собой изолированное помещение.
Основное отличие нежилого помещения от жилого – его предназначение. Оно не предназначено для проживания граждан. В нем в отличие от жилого помещения возможно размещение магазина либо офиса.
Однако законодательством предусмотрены случаи, когда использование квартиры в качестве офиса возможно и без перевода ее в нежилое помещение.
Согласно статье 17 Жилищного кодекса и пункту 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
При использовании данной правовой нормы необходимо иметь в виду, что она касается, прежде всего, граждан, а не юридических лиц. Только гражданин, проживающий в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, вправе осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в месте своего проживания.
Это относится, в первую очередь, к адвокатам, осуществляющим деятельность в форме адвокатского кабинета. В соответствии с пунктом 6 статьи 21 закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускается использование адвокатом для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, принадлежащего ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия членов семьи.
Однако при использовании организацией в качестве офиса жилого помещения следует помнить о следующих ограничениях, предусмотренных законодательством.
Во-первых, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А потому сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, признаются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как сделки, не соответствующие требованиям закона. Такая позиция выражена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».
Во-вторых, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. При этом если собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о необходимости устранить нарушение.
Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
При каких условиях возможен перевод
Жилищный кодекс в ст. 22 содержит исчерпывающий перечень условий, при наличии которых возможен перевод жилого помещения в нежилое:
– помещение должно иметь отдельный вход либо техническую возможность оборудования такого входа (обычно из оконного проема);
– помещение не должно быть частью жилого помещения (т.е. являться долей, не представляющей собой изолированное помещение);
– в помещении никто не зарегистрирован, то есть оно не является для кого бы то ни было местом постоянного проживания;
– помещение не обременено правами третьих лиц.
Также при переводе в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме необходимо, чтобы эта квартира располагалась на первом этаже. В случае, если квартира располагается выше первого этажа, ее перевод в нежилое помещение возможен только при условии, что все помещения, расположенные непосредственно под квартирой, также являются нежилыми.
Порядок перевода
В Жилищном кодексе содержится общий порядок перевода жилого помещения в нежилое. Более подробная регламентация данного процесса предусматривается, как правила, в актах органов субъектов федерации, поскольку этот вопрос отнесен к их ведению.
Для перевода собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (на основании доверенности) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:
1. Заявление о переводе помещения. В Жилищном кодексе не предусмотрена форма такого заявления, но в некоторых субъектах федерации нормативными актами утверждены формы заявлений, которыми и следует руководствоваться. Если же законодательное закрепление формы заявления отсутствует, то заявитель вправе подать заявление в свободной форме.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
Таковым является свидетельство о праве собственности, выдаваемое в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для представления в орган достаточно будет нотариально заверенной копии.
3. Технический паспорт и план помещения (экспликация).
4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
Технический паспорт и поэтажный план дома выдает БТИ по месту расположения помещения на основании заявления и правоустанавливающих документов на помещение. Срок изготовления данного документа определяется субъектами федерации. В Москве, например, этот срок не может превышать 10 дней.
Стоит помнить о том, что технический паспорт и план помещения (экспликация) имеют ограниченный срок действия – 1 год с даты выдачи.
5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Интересное:  Детский Билет В Пригородных Автобусах До Какого Возраста

Перечень документов, установленный ст. 23 Жилищного кодекса, является исчерпывающим и поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других, не предусмотренных законом, документов. В противном случае такое требование может быть обжаловано в суде.
Орган, осуществляющий перевод помещений выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается или направляется документ, подтверждающий принятие решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение.
При принятии решения о переводе, в случае если переустройство и (или) перепланировка не требуется, процесс перевода можно считать практически завершенным. Теперь остается только зарегистрировать право собственности на теперь уже нежилое помещение.
В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого решение о переводе должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения. После этого также происходит регистрация права собственности на нежилое помещение.
При этом стоит помнить, что в случае перевода жилого помещения в нежилое сразу после его покупки расходы, связанные с переустройством (перепланировкой), включаются в первоначальную стоимость объекта основного средства как расходы на доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (п. 1 ст. 257 НК РФ). А на основании пункта 8 статьи 258 Налогового кодексе основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Поэтому начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонда в нежилой, начинается с даты документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав (письмо УФНС по г. Москве от 07.08.2006 г. № 18-11/1/70206).
Имейте в виду, что Жилищный кодекс устанавливает несколько оснований, по которым вам могут отказать в переводе. В случае:
1) непредставления определенных Жилищным кодексом документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных Жилищным кодексом условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Отказ по иным основаниям не допускается и может быть обжалован в судебном порядке.
Режим «одного окна» в Москве
В мае 2007 года вступило в силу постановление Правительства Москвы № 382-ПП «Об утверждении регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Именно этим актом и регулируется в Москве перевод жилых помещений в нежилые.
Надо заметить, что с принятием указанного постановления процедура перевода значительно упростилась и сократилась. Теперь в течение 45 дней заявитель получает не только решение о переводе жилого помещения в нежилое, но и согласование переустройства, и (или) перепланировки, и производства ремонтно-строительных работ.
Что касается последнего, Правительством Москвы 08.02.2005 г. было принято постановление № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы». В нем содержится не только перечень работ, но и условия их проведения, а также перечень ограничений на работы по переустройству и (или) перепланировке.
Так, в жилых домах типовых серий не допускается устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы. А в жилых домах, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, не допускается переустройство без соответствующего разрешения начальника штаба.
Существует целый ряд других ограничений и запретов. Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке квартиры с целью последующего ее перевода в нежилое помещение, организации рекомендуется получить следующую информацию:
– расположена ли квартира в месте доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам,
– стоит ли дом, в котором расположена квартира, в планах капитального ремонта и реконструкции,
– признан ли дом, в котором расположена квартира, непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу,
– относится ли дом к памятникам архитектуры и истории,
– состоит ли дом на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.
Наличие этих обстоятельств может значительно осложнить процедуру согласования проекта переустройства и (или) перепланировки.
Принятие решения о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда г. Москвы (или МВК). Прием документов осуществляет служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Служба «одного окна» означает, что прием заявлений и документов, а также выдача решений МВК осуществляется в одном месте специально выделенными для этого сотрудниками.

Интересное:  Госпошлина За Замену Водительского Удостоверения В 2019 Чита

Как перевести жилое помещение в нежилое

Если заявление подается каким-либо юридическим лицом, то представлять его и обращаться в Службу может представитель с соответствующими полномочиями. При нем должна быть правильным образом оформленная и заверенная доверенность. В противном случае сотрудником Службы может быть сделан отказ в приеме данных документов и их возврат.

  • объект может дольше находится в поиске своего клиента, как в случае продажи, так и в случае аренды;
  • содержать такое помещение выходит дороже, чем обычную квартиру. Необходимо будет оплачивать налог на имущество, а также возросшие коммунальные платежи: стоимость на воду повысится на 10%, на электричество – на 27%, а на тепло – на 25%.
  • процедура переоформления сама по себе довольно длительная по времени и весьма недешевая.

Как перевести жилое помещение в нежилое — пошаговая инструкция и сколько это стоит

  • Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2 , то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
  • Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
  • Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
  • Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
  • Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

  • Все вышеперечисленные документы и справки;
  • Паспорта РФ;
  • документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
  • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
  • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.
  • Затем комиссия рассматривает заявку о переводе.

    Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

    Как перевести жилое помещение в нежилое

    После того, как вы собрали все документы, необходимо подать их в уполномоченный орган. В Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда. В вашем присутствии сотрудники проверяют документы на предмет комплектности и правильности оформления, и, если все в порядке, то документы регистрируются. На оригинале заявления ставится штамп службы, а вам же выдается заверенная подписью сотрудника расписка.

    Интересное:  Предварительный договор купли продажи квартиры образец заполненный
  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • технический паспорт такого помещения;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
    Как следует из смысла статьи, этот перечень закрытый, то есть никто не вправе требовать от вас каких-либо еще документов, кроме вышеуказанных. На практике все складывается совершенно иначе. Чиновники могут по своему усмотрению потребовать от вас еще целую кучу не предусмотренных законом бумажек, например: согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Данные требования являются незаконными и обусловлены они только желанием должностного лица получить от вас энную сумму денег.

    Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости

    В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

    Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

    Как перевести жилое помещение в нежилое помещение

    • заявление на перевод;
    • копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом;
    • план и тех. характеристики;
    • тех. паспорт квартиры;
    • план здания по этажам;
    • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
    • официально оформленный проект перепроектировки квартиры в нежилое помещение.
    • Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия.
    • Целевое назначение будущего объекта не соответствует допустимым нормам по зонированию в соответствии с градостроительным законодательством.
    • Здание находится на учете в штабе по делам ГО и ЧС.
    • Не подключены основные инженерные коммуникации.

    Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция

    После сбора всех необходимых бумаг можно отправляться в Департамент для подачи заявления. При этом следует явиться всем собственникам квартиры или же одному доверенному лицу с доверенностями от каждого из владельцев квартиры с паспортами, правоустанавливающими бумагами и вышеуказанным списком документов. В заявлении обязательно нужно будет указать причину своего решения о смене статуса жилого помещения.

    После того как в Департаменте было получено разрешение на перевод, можно со всем пакетом документов отправляться в Регистрационную палату, чтобы получить свидетельство на нежилое помещение. После принятия бумаг на рассмотрение будет выдана расписка с указанием даты, когда можно будет забрать документы. Сумма госпошлины за данную услугу — 1000 рублей.

    Как перевести жилое помещение в нежилое

    В течение 45-ти дней ваше заявление должно быть рассмотрено, и вынесено решение о переводе помещения или об отказе в переводе. После этого, в течение 3-х дней, орган местного самоуправления выдает или направляет по адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с этим о принятом решении информируются и собственники примыкающих помещений.

    В многоквартирных домах перевод жилого помещения в нежилое возможен только в случае, когда квартира располагается на первом этаже. Конечно, возможен вариант, когда квартира расположена и выше первого этажа, но при этом все помещения, расположенные под ней, обязательно должны быть нежилыми.

    Перевод нежилого помещения в жилое

    По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

    «; var copytext = selection + pagelink; var newdiv = document.createElement(‘div’); newdiv.style.position = ‘absolute’; newdiv.style.left = ‘-99999px’; body_element.appendChild(newdiv); newdiv.innerHTML = copytext; selection.selectAllChildren(newdiv); window.setTimeout( function() < body_element.removeChild(newdiv); >, 0); > document.oncopy = addLink; //]]>

    Как перевести нежилое строение в жилое

    8. Если для использования помещения в
    качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его
    переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ,
    указанный в части 5
    настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих
    переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и
    (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

    9. Завершение указанных в части 8
    настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
    работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом,
    осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт
    приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или)
    перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод
    помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет
    объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24
    июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее
    — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт
    приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является
    основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или
    нежилого помещения.

  • Ссылка на основную публикацию