Продажа доли в квартире третьему лицу

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая цену имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, така как это считается отказом от приобретения.

  1. Дарственная. Вы можете подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» цена. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Выделение доли в квартире

Продажа доли жилплощади значительно отличается от продажи комнаты в коммуналке. Невозможно обозначить у доли квартиры точные границы и где расположена четверть или шестая доля одного из владельцев: в прихожей, ванной или даже на балконе – это не зафиксировано ни в одном из документов на квартиру.
Собственник, владеющий долей квартиры, может проживать и в отдельной комнате, но это отнюдь не означает, что он — её владелец. Даже определение судом порядка пользования на практике мало что гарантирует.

Нередко люди путают право преимущественной покупки доли жилплощади с разрешением на продажу. А это абсолютно разные понятия. Почувствуйте разницу между формулировками (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которое есть только у собственника данной доли.
Разрешение на продажу чужой собственности или даже на продажу чужой доли жилплощади в корне противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 указано, что любой гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Итак, под правом распоряжаться понимается также и право на отчуждение имущества. Из этого следует, что никто не вправе запретить продажу доли квартиры, а преимущественное право покупки направлено лишь на защиту интересов других собственников, чтобы они имели возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Заметим, что они нередко злоупотребляют своим правом, пытаясь не купить долю у продающего, а причинить ему побольше трудностей при продаже. Но этих осложнений и без того великое множество.
Дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган, занимающийся регистрацией сделок с недвижимостью в России, начисто игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, т.к. считает преимущественное право покупки доли жилплощади РАЗРЕШЕНИЕМ НА ПРОДАЖУ. Это почему же?
А потому, что возникла парадоксальная ситуация. Статья 250 ГК РФ гласит, что продавец доли обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с определением цены и иных условий, на которых он её отчуждает. Если иные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут искомую долю в праве собственности на недвижимое имущество на протяжение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней с момента извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли жилплощади с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя.
Но в этой статье не рассматривается случай, когда другие собственники долей жилплощади уклоняются от получения подобного уведомления со стороны продающего. Нередко для более четкой процедуры уведомления о продаже — выделении доли в квартире собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что совершенно верно), но не всегда нотариусы выдают необходимые справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. Здесь возникает ситуация, когда Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывается рассматривать документы на продажу доли жилплощади постороннему лицу, если не уведомлены иные собственники.
Однако бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет иных собственников о преимущественном праве покупки для них. Правда, это осуществляется лишь в порядке исключения. Так право преимущественной покупки фактически становится разрешением.
Ещё более любопытна ситуация, когда другой сособственник квартиры – несовершеннолетний. В подобном случае уведомление посылается его родителям. В связи с этим может понадобиться согласие органа опеки и попечительства. Сам орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры не может, и начинает трактовать право преимущественной покупки ребёнка как своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу доли квартиры не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права данного ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Интересное:  Перечень вещей и техники которые могут забрать пристовы

Как продать долю в квартире

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Различные варианты продажи доли в квартире

  1. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
  2. Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Выписка из ЕГРП.
  5. Справка-характеристика объекта.
  6. Согласие супруги или супруга при их наличии на продажу доли.
  7. Справка о зарегистрированных гражданах.
  8. Паспорт каждого участника сделки.

При желании участники долевой собственности могут лично посетить нотариуса и оформить у него отказ от преимущественного права покупки доли квартиры. В данном случае обязанность по их уведомлению снимается с продавца. Отказ нотариально заверяется и предъявляется в регистрационном органе.

Продажа доли квартиры

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Интересное:  Признание недееспособным пожилого человека для опеки

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

Как продать долю в квартире

Вместе с этим закон, как уже было указано ранее, имеет новшество в виде альтернативного способа информирования совладельцев. Законодатель учел случаи, когда собственников одного объекта недвижимости достаточно много (более пяти), что вызывало некоторые трудности при реализации одним из них права распоряжения своей долей.

Ипотечный кредит зачастую оформляется не только на заявителя, но и на других членов семьи как созаемщиков. Каждый из созаемщиков получает равную долю жилья и, при желании отчуждения своей доли одним из них, необходимо определить, возможна ли такая сделка вообще, и при каких условиях?

Продажа долей в квартире третьему лицу

Имеет ли право юстиция отказать в регистрации сделки купли-продажи 1/2 доли в квартире третьему лицу. Т.к второй собственник прислал письмо по почте в юстицию о том что он против этой сделки, но о покупке и продаже имея преимущество не говориться. И в каких случаях могут отказать в регистрации. Если второй собственник всячески препятствует.

Квартира находится в долевой собственности. При продаже доли третьим лицам сособственником не было направлено мне письменное уведомление. В судебном порядке была расторгнута сделка и преимущественные права покупателя перешли на меня. Но ситуация резко изменилась по непредвиденным жизненным обстоятельствам. Могу ли я отказаться от покупки этой доли.

Новые правила продажи доли в квартире

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
Интересное:  Ндфл у ветеранов труда

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Купля — продажа доли в квартире, особенности оформления

ФЗ-218 ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

И вот здесь возникает трудности.
Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты, и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.

Как правильно продать долю в квартире третьему лицу в 2019

Владение долевой собственностью очень часто сопряжено с массой трудностей. Мало того, что желающих приобрести часть квартиры всегда нелегко найти, так еще и хозяева могут конфликтовать между собой, превращая жизнь друг друга в ад. Конечно, оптимальным решением является выкуп доли одним из собственников, но если сторонам не удалось договориться о цене, либо по иным основаниям, продать долю можно третьим лицам. Кстати, согласие других владельцев не требуется.

Договор требует нотариального заверения и последующей регистрации. Единственной особенностью такой сделки является то, что цена в договоре не может быть ниже той, что указана в уведомлениях для других владельцев. То есть, вы не имеете права продавать квартиру дешевле, чем предлагали дольщикам. Именно поэтому стоит сначала определить минимальную стоимость, по которой у вас готовы выкупить долю, а уже потом отправлять уведомления.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

  • описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
  • указание на цену, по которой продается доля;
  • предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.
  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.
Ссылка на основную публикацию